Czy spadkobiercy mogą otrzymać pieniądze przed opróżnieniem lokalu? Ważny problem spółdzielni mieszkaniowych przed Sądem Najwyższym
Śmierć członka spółdzielni mieszkaniowej często nie kończy sprawy mieszkania. Przeciwnie – bywa początkiem wieloletniego sporu rodzinnego, spadkowego i majątkowego.
Szczególnie trudne są sprawy dotyczące spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Prawo to nie jest własnością mieszkania. Nie można go sprzedać jak lokalu własnościowego. Zasadniczo nie podlega też dziedziczeniu w takim znaczeniu, w jakim dziedziczy się mieszkanie stanowiące odrębną własność. Dziedziczeniu podlega natomiast wartość majątkowa związana z wkładem mieszkaniowym oraz roszczenie o rozliczenie ze spółdzielnią.
Właśnie wokół tego rozliczenia powstał problem, którym ma zająć się Sąd Najwyższy.
Przedmiotem sprawy, która ma zostać rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy, jest sytuacja rodziny, w której małżonkowie posiadali spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Po śmierci obojga małżonków do kręgu spadkobierców należały trzy córki. Dwie z nich od dawna nie zajmowały lokalu. Trzecia pozostała w mieszkaniu wraz z rodziną i nadal je zajmuje. Pozostałe spadkobierczynie wystąpiły do spółdzielni o wypłatę przypadającej im części wartości rynkowej lokalu. Spółdzielnia odmówiła, wskazując, że warunkiem rozliczenia jest opróżnienie lokalu.
Na pierwszy rzut oka stanowisko spółdzielni wydaje się proste: skoro lokal nie jest pusty, nie ma wypłaty. Problem polega jednak na tym, że osoby żądające pieniędzy same lokalu nie zajmują. Nie korzystają z mieszkania, nie mają z niego pożytku, nie mieszkają tam od lat, a mimo to mają czekać na wypłatę tylko dlatego, że inny członek rodziny nadal w nim przebywa.
To pytanie nie ma wyłącznie charakteru technicznego. Dotyczy bardzo praktycznego poczucia sprawiedliwości: czy spadkobierca ma ponosić finansowe konsekwencje zachowania innej osoby, na którą często nie ma realnego wpływu?
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu a prawo własności – najważniejsze różnice
Aby zrozumieć wagę problemu, trzeba najpierw odróżnić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu od prawa własności.
W przypadku odrębnej własności mieszkania spadkobiercy dziedziczą udział w lokalu. Mogą dokonać działu spadku, sprzedać lokal, spłacić jednego ze spadkobierców albo żądać zniesienia współwłasności.
Przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu sytuacja wygląda inaczej. Prawo to ma charakter osobisty, ściśle związany z członkostwem i zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca przewidział szczególny mechanizm: po wygaśnięciu prawa spółdzielnia rozlicza się z osobą uprawnioną, wypłacając wartość rynkową lokalu albo zwaloryzowany wkład, zależnie od konkretnej sytuacji prawnej lokalu. Jednocześnie osoby bliskie mogą w określonych przypadkach ubiegać się o ustanowienie na ich rzecz nowego lokatorskiego prawa do tego samego mieszkania.
Powoduje to konflikt. Jedni chcą otrzymać środki, inni chcą nadal zajmować lokal. Spółdzielnia chce odzyskać lokal albo uregulować jego dalszy status. Sąd natomiast musi odpowiedzieć na pytanie, czy pieniądze należą się dopiero wtedy, gdy lokal zostanie całkowicie opróżniony.
Opróżnienie lokalu jako warunek wypłaty wartości lokalu przez spółdzielnię
Kluczowe znaczenie ma art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W uproszczeniu przewiduje on, że w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Jednocześnie ustawa wiąże wypłatę z opróżnieniem lokalu.
Właśnie te słowa – „opróżnienie lokalu” – są źródłem sporu.
Można je rozumieć literalnie: lokal ma być pusty. Skoro ktokolwiek nadal w nim mieszka, warunek nie został spełniony. Wówczas spółdzielnia nie musi wypłacać pieniędzy żadnej osobie uprawnionej, nawet tej, która sama opuściła lokal wiele lat temu.
Można jednak rozumieć ten warunek inaczej: osoba, która dochodzi wypłaty, nie może jednocześnie zajmować lokalu. Innymi słowy, nie można jednocześnie mieszkać w lokalu i żądać pieniędzy za wygaśnięcie prawa. Jeżeli jednak ktoś lokalu nie zajmuje, nie blokuje spółdzielni i nie korzysta z mieszkania, odmowa wypłaty wyłącznie dlatego, że w lokalu mieszka ktoś inny, może być niesprawiedliwa.
Sprawa jest więc klasycznym przykładem konfliktu między wykładnią językową a wykładnią funkcjonalną.
Dlaczego spółdzielnia uzależnia wypłatę od opróżnienia lokalu?
Stanowisko spółdzielni ma mocne podstawy.
Po pierwsze, ustawa mówi o opróżnieniu lokalu, a nie o opuszczeniu go przez konkretną osobę. Lokal jako całość albo jest opróżniony, albo nie jest. Jeżeli w mieszkaniu nadal przebywa jedna rodzina, lokal nie został wydany spółdzielni.
Po drugie, mechanizm wypłaty jest ekonomicznie powiązany z możliwością ponownego zagospodarowania mieszkania. Spółdzielnia ma wypłacić wartość rynkową, ale wartość ta w wielu przypadkach pozostaje związana z kwotą, jaką spółdzielnia może uzyskać od osoby obejmującej lokal. Jeżeli lokal jest zajęty, spółdzielnia nie może swobodnie nim dysponować. Nie może szybko ustanowić prawa na rzecz innej osoby, przeprowadzić przetargu ani uzyskać pełnego efektu ekonomicznego.
Po trzecie, przyjęcie odmiennego stanowiska może prowadzić do trudnych skutków finansowych dla spółdzielni. Musiałaby ona wypłacać część wartości lokalu, mimo że nadal nie odzyskała mieszkania. Musiałaby prowadzić postępowanie eksmisyjne, ponosić związane z nim koszty i ryzyko, a jednocześnie finansować wypłatę dla osób uprawnionych.
Po czwarte, z punktu widzenia pewności obrotu najprostsze jest rozwiązanie: najpierw opróżnienie lokalu, następnie rozliczenie. Taki model jest czytelny, łatwy do stosowania i zabezpiecza spółdzielnię przed sytuacją, w której wypłaca środki za lokal, którego faktycznie jeszcze nie odzyskała.
Są to argumenty poważne i nie można ich lekceważyć.
Czy spadkobiercy mogą żądać wypłaty przed opróżnieniem lokalu?
Z drugiej strony argumenty spadkobierców również są bardzo silne.
Najważniejszy jest jeden z nich: osoba, która nie mieszka w lokalu, nie powinna ponosić negatywnych konsekwencji tego, że ktoś inny nie chce go opuścić.
W praktyce rodzinnej takie sytuacje są częste. Jeden spadkobierca mieszka w lokalu po rodzicach. Pozostali mają własne mieszkania, rodziny i życie. Nie korzystają z lokalu, ale mają prawo do rozliczenia wartości majątkowej. Jeżeli spółdzielnia może wstrzymać wypłatę wszystkim do czasu opróżnienia lokalu przez ostatniego mieszkańca, roszczenie pozostałych spadkobierców zostaje zamrożone.
A takie zamrożenie może trwać latami.
Postępowania eksmisyjne nie należą do szybkich. Dochodzą kwestie prawa do lokalu socjalnego, małoletnich dzieci, sytuacji rodzinnej, ochrony lokatorów oraz terminów sądowych i wykonawczych. Sprawa, która teoretycznie ma dotyczyć rozliczenia majątkowego, może przerodzić się w wieloletnie oczekiwanie na należne środki.
W efekcie spadkobierca znajduje się w sytuacji absurdalnej: nie mieszka w lokalu, nie może nim rozporządzać, nie otrzymuje pieniędzy i nie ma realnego narzędzia, aby szybko doprowadzić do opróżnienia mieszkania przez inną osobę.
Nie jest to już wyłącznie problem wykładni przepisu. To problem ochrony praw majątkowych.
Czy każdy spadkobierca powinien być rozliczany indywidualnie?
Najbardziej racjonalne z punktu widzenia sprawiedliwości wydaje się pytanie, czy roszczenie każdej osoby uprawnionej powinno być oceniane indywidualnie.
Jeżeli jedna osoba nadal zajmuje lokal, można bronić stanowiska, że nie powinna otrzymać wypłaty, dopóki nie opuści mieszkania. Nie można bowiem jednocześnie korzystać z lokalu i żądać wypłaty tak, jakby lokal został już zwrócony.
Inaczej wygląda jednak sytuacja osób, które lokalu nie zajmują. Nie blokują one spółdzielni fizycznie. Nie korzystają z lokalu i nie czerpią z niego korzyści. Często pozostają wręcz w konflikcie z osobą, która nadal mieszka w lokalu.
W takim ujęciu warunek opróżnienia lokalu powinien być rozumiany jako zakaz wypłaty osobie, która nadal zajmuje lokal, ale nie jako automatyczna przeszkoda dla wszystkich pozostałych uprawnionych.
Problem polega jednak na tym, że takie rozwiązanie rodzi dodatkowe trudności konstrukcyjne. Spółdzielnia nadal nie odzyskała lokalu, a miałaby już wypłacać część jego wartości.
Wymagałoby to odpowiedzi na kolejne pytania:
- z jakich środków miałaby dokonać wypłaty,
- jak rozliczyć późniejsze koszty,
- co z zadłużeniem lokalu,
- jak ustalić wartość rynkową, jeżeli przetarg nie może się odbyć
- oraz w jaki sposób zabezpieczyć spółdzielnię przed stratą.
Dlatego zagadnienie to nie jest jednoznaczne.
Przedawnienie roszczeń i art. 5 k.c. w sporach ze spółdzielnią mieszkaniową
W opisanej sprawie sąd pierwszej instancji miał uwzględnić żądanie dwóch córek i nie uwzględnić zarzutu przedawnienia, odwołując się do zasad współżycia społecznego.
Pokazuje to, że sprawa ma także drugi wymiar: czy spółdzielnia może powoływać się na formalne przeszkody, jeżeli przez lata sytuacja była obiektywnie zablokowana?
Art. 5 k.c. bywa wykorzystywany w sporach cywilnych w sposób budzący kontrowersje, jednak w tego rodzaju sprawach może mieć realne znaczenie. Jeżeli spadkobierca przez długi czas nie otrzymuje należnych środków, ponieważ lokal zajmuje inna osoba, a następnie spółdzielnia podnosi zarzut przedawnienia, sąd może uznać takie działanie za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Nie oznacza to jednak, że art. 5 k.c. rozwiązuje cały problem. Jest to raczej instrument korekcyjny. Sąd może za jego pomocą złagodzić skutki wyjątkowo niesprawiedliwej sytuacji, ale nie powinien zastępować nim jasnej odpowiedzi na pytanie, kiedy roszczenie o wypłatę staje się wymagalne.
Opróżnienie lokalu a wypłata dla spadkobierców – co może orzec Sąd Najwyższy?
Sąd Najwyższy ma kilka możliwych dróg.
Pierwsza – przyjęcie wykładni ścisłej. W takim przypadku warunek opróżnienia lokalu dotyczyłby całego lokalu i wszystkich osób, które go zajmują. Skutek byłby prosty: dopóki lokal nie zostanie opróżniony, spółdzielnia nie musiałaby wypłacać wartości rynkowej żadnemu z uprawnionych.
Rozwiązanie to chroni spółdzielnie, ale jest surowe dla spadkobierców.
Druga – przyjęcie wykładni indywidualnej. Wówczas warunek opróżnienia lokalu odnosiłby się do osoby żądającej wypłaty. Osoba, która nie zajmuje lokalu, mogłaby domagać się swojej części należności, nawet jeżeli inny uprawniony nadal w nim mieszka.
Rozwiązanie to chroni spadkobierców, ale może obciążyć spółdzielnie.
Trzecia – przyjęcie rozwiązania pośredniego. Sąd Najwyższy mógłby wskazać, że co do zasady lokal powinien zostać opróżniony jako całość, jednak w wyjątkowych sytuacjach odmowa wypłaty osobie, która od dawna nie mieszka w lokalu i nie ma wpływu na jego zajmowanie przez innych, może podlegać ocenie przez pryzmat nadużycia prawa.
Takie rozwiązanie pozostawiłoby sądom większą elastyczność, ale jednocześnie mniejszą pewność prawa.
Każde z tych rozwiązań wiąże się z określonymi konsekwencjami.
Jak orzeczenie Sądu Najwyższego może wpłynąć na spadkobierców?
Za pozornie abstrakcyjnym przepisem kryją się bardzo konkretne ludzkie historie.
Wyobraźmy sobie trzy siostry. Rodzice mieszkali w lokalu spółdzielczym. Po ich śmierci jedna z sióstr pozostaje w mieszkaniu. Dwie pozostałe mieszkają gdzie indziej i oczekują rozliczenia. Nie chcą pozbawiać siostry miejsca zamieszkania, ale jednocześnie nie chcą finansować jej dalszego zamieszkiwania kosztem własnego udziału w majątku po rodzicach.
Jeżeli wypłata środków zostanie wstrzymana do czasu zakończenia postępowania eksmisyjnego, konflikt rodzinny może się jedynie pogłębiać. Osoba zajmująca lokal może nie mieć motywacji do jego szybkiego opuszczenia. Pozostali spadkobiercy czują się pokrzywdzeni. Spółdzielnia pozostaje w stanie niepewności co do dalszego statusu lokalu. Spór trwa, a wartość majątkowa pozostaje nierozliczona.
To właśnie dlatego odpowiedź Sądu Najwyższego będzie miała znaczenie praktyczne nie tylko dla prawników, lecz także dla tysięcy rodzin, które odziedziczyły nie mieszkanie, lecz problem związany z mieszkaniem.
Dlaczego spółdzielnie uzależniają wypłatę dla spadkobierców od opróżnienia lokalu?
Łatwo instynktownie opowiedzieć się po stronie spadkobierców. Jednak uczciwa analiza wymaga zauważenia, że spółdzielnie również nie są w tej sytuacji wyłącznie stroną odpowiedzialną za powstanie problemu.
Spółdzielnia nie jest zwykłym nabywcą mieszkania. Zarządza zasobem mieszkaniowym, środkami członków oraz mechanizmem rozliczeń przewidzianym przez ustawę. Jeżeli ma wypłacić wartość rynkową lokalu, musi dysponować odpowiednią podstawą finansową i prawną. Jeżeli lokal pozostaje zajęty, jego dalsze rozdysponowanie jest niemożliwe.
Dodatkowo osoba zajmująca lokal może generować zadłużenie, koszty, spory eksmisyjne i problemy związane z wykonaniem orzeczeń. Spółdzielnia może więc argumentować, że ustawowy warunek opróżnienia lokalu nie jest przypadkowy. Ma chronić ją przed obowiązkiem wypłaty środków przed faktycznym odzyskaniem lokalu.
Nie jest to argument pozbawiony podstaw.
Opróżnienie lokalu – warunek dotyczący lokalu czy spadkobiercy?
Istota sporu sprowadza się do odpowiedzi na pytanie: czy warunek opróżnienia lokalu jest warunkiem dotyczącym lokalu jako całości, czy warunkiem dotyczącym osoby, która żąda wypłaty?
Jeżeli dotyczy lokalu jako całości – rację ma spółdzielnia.
Jeżeli dotyczy osoby dochodzącej wypłaty – rację mają spadkobiercy, którzy lokal opuścili.
Ustawodawca nie sformułował tego w sposób wystarczająco jednoznaczny. Dlatego sprawa trafiła do Sądu Najwyższego.
Jak należy interpretować warunek opróżnienia lokalu?
Najbezpieczniejsza wykładnia literalna prowadzi do wniosku, że lokal powinien zostać opróżniony w całości. Stanowisko to jest prostsze, bardziej przewidywalne i łatwiejsze do obrony na gruncie samego brzmienia przepisu.
Jednocześnie prawo nie powinno abstrahować od skutków społecznych. Jeżeli przyjmiemy, że spadkobierca, który od lat nie mieszka w lokalu, ma czekać bez końca na należne środki wyłącznie dlatego, że inny uprawniony nie chce się wyprowadzić, prowadziłoby to do powstania rozwiązania mogącego wywoływać istotne poczucie niesprawiedliwości.
Dlatego najbardziej przekonujące wydaje się rozwiązanie pośrednie. Co do zasady wypłata powinna być związana z opróżnieniem lokalu, jednak sąd powinien mieć możliwość oceny, czy odmowa wypłaty wobec konkretnej osoby nie prowadzi do nadużycia prawa. Szczególnie wtedy, gdy osoba ta nie zajmuje lokalu, nie ma wpływu na zachowanie osoby nadal mieszkającej w lokalu i od lat bezskutecznie oczekuje na rozliczenie.
Nie jest to rozwiązanie idealne, ale może okazać się najbardziej sprawiedliwe.
Co powinni zrobić spadkobiercy oczekujący rozliczenia ze spółdzielnią?
Po pierwsze, należy dokładnie ustalić status prawny lokalu. Inaczej przebiega rozliczenie lokalu, który może zostać rozdysponowany w drodze przetargu, a inaczej lokalu, wobec którego stosuje się odmienny mechanizm rozliczeniowy.
Po drugie, należy ustalić, kto jest osobą uprawnioną do rozliczenia wkładu mieszkaniowego albo wartości rynkowej lokalu.
Po trzecie, warto sprawdzić, czy któraś z osób bliskich zgłosiła roszczenie o ustanowienie nowego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
Po czwarte, należy zweryfikować terminy. W tego rodzaju sprawach bardzo łatwo przeoczyć moment, od którego spółdzielnia może zacząć podnosić zarzut przedawnienia.
Po piąte, osoby, które nie zajmują lokalu, powinny gromadzić dowody potwierdzające, od kiedy w nim nie mieszkają oraz że nie mają wpływu na osobę nadal zajmującą mieszkanie. Może to mieć znaczenie przy ocenie, czy odmowa wypłaty pozostaje zgodna z zasadami współżycia społecznego.
Wypłata wartości lokalu a opróżnienie mieszkania – na co czekają spadkobiercy?
Pytanie skierowane do Sądu Najwyższego jest istotne, ponieważ dotyczy praktycznego konfliktu między interesem spółdzielni a ochroną majątku spadkobierców.
Spółdzielnia ma prawo oczekiwać, że przed wypłatą wartości lokalu odzyska możliwość swobodnego dysponowania mieszkaniem. Z drugiej strony spadkobierca ma prawo oczekiwać, że nie będzie przez wiele lat pozbawiony należnych mu środków wyłącznie dlatego, że inny członek rodziny nie chce opuścić lokalu.
Jeżeli Sąd Najwyższy opowie się za wykładnią restrykcyjną, spółdzielnie uzyskają silny argument do wstrzymywania wypłat do czasu całkowitego opróżnienia lokalu. Jeżeli natomiast przyjmie wykładnię bardziej indywidualną, wielu spadkobierców otrzyma realną szansę na odzyskanie należnych środków bez konieczności oczekiwania na zakończenie cudzej eksmisji.
Jedno pozostaje pewne: sprawa ta pokazuje, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, choć często postrzegane jako relikt dawnych czasów, nadal może generować bardzo współczesne i dotkliwe spory.
Adam Pietrak
Partner w Kancelarii Adwokackiej Vindigo Pietrak&Paździora Sp.p. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego oraz Studiów Podyplomowych Uniwersytetu Łódzkiego (Wycena Nieruchomości). Wpisany na listę adwokatów prowadzoną przez Okręgową Radę Adwokacką w Łodzi. Numer licencji: (LOD/Adw/1206)
